El Ministerio de Vivienda publicó un borrador de decreto con el que busca que los proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) se comercialicen en pesos colombianos y no en salarios mínimos, una práctica común en el mercado que hace que el valor final aumente cada año con el ajuste del SMLMV.
La propuesta nació porque el Gobierno nacional aumentó el salario mínimo un 23%, lo que incrementó a precios exorbitantes los topes de los proyectos de vivienda.
El borrador señala que en documentos como separaciones, promesas de compraventa y encargos fiduciarios, el precio total de la vivienda debe quedar expresado de forma “clara y verificable” en pesos, y que ese sería el único precio exigible durante la ejecución del contrato. A la vez, plantea que el valor no pueda quedar atado a mecanismos automáticos de indexación posteriores asociados al salario mínimo.
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Explicación aterrizada
En Valledupar, si el borrador de decreto se expide como está planteado, el comprador de una Vivienda de Interés Social (VIS) debería firmar la separación, la promesa o el encargo fiduciario con un precio total definido en pesos colombianos, y ese valor sería el que rija durante todo el contrato, siempre dentro del tope VIS.
Esto implicaría que, si una familia aparta hoy un apartamento “sobre planos” con entrega prevista para dentro de dos años, el precio no podría subir automáticamente por el aumento anual del salario mínimo (como ocurre cuando la vivienda se negocia en salarios mínimos), sino que se mantendría el monto pactado desde el inicio.
En la práctica, el impacto en Valledupar sería que el constructor seguiría fijando el precio, pero tendría que hacerlo “cerrado” desde el arranque, incorporando en esa cifra sus proyecciones de costos y riesgos. Es decir: el comprador ganaría previsibilidad frente a alzas posteriores ligadas al salario mínimo, mientras que el constructor podría optar por fijar precios más altos desde el comienzo —cercanos al tope— para cubrir posibles incrementos de mano de obra, tasas de interés, financiación e insumos durante la obra.
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Tope VIS: 135 salarios mínimos y su equivalente en 2026
El borrador también ratifica el tope general del valor máximo de la VIS en 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV). Con el salario mínimo de 2026 fijado en $1.750.905, ese tope equivale aproximadamente a $236,4 millones, cifra que sirve como referencia para el mercado de VIS en ciudades como Valledupar.
El planteamiento cobra relevancia en un contexto en el que el propio Ministerio viene advirtiendo que, en la práctica, buena parte de los proyectos informa sus precios en salarios mínimos.
En un comunicado de diciembre, la cartera señaló que esta forma de cotizar puede generar incertidumbre para los compradores, porque el valor final termina dependiendo de aumentos futuros del salario mínimo.
¿Iniciativa nociva para el mercado?
El exministro José Manuel Restrepo calificó la propuesta como una medida “populista” que, en su concepto, aparenta mayor transparencia para el comprador al fijar el precio en pesos y limitar la indexación, pero que podría generar efectos adversos en el mediano plazo.
Según expuso, la construcción de vivienda VIS suele tomar años y, durante ese tiempo, los proyectos enfrentan incrementos en costos laborales, financieros, licenciamientos e insumos, además de variaciones en tasas de interés, lo que —a su juicio— explica por qué el mercado ha utilizado esquemas de ajuste.
En su análisis, Restrepo advirtió que el decreto podría desincentivar el inicio de nuevos proyectos VIS al trasladar al constructor la mayor parte del riesgo por aumentos de costos durante la ejecución. También sostuvo que, para cubrir esa incertidumbre, las constructoras tenderían a subir el precio desde el comienzo y acercarlo al tope máximo permitido, lo que terminaría elevando el valor de entrada para las familias.
Asimismo, planteó que el cambio podría incrementar cancelaciones de proyectos o desistimientos de compradores que están pagando cuota inicial, al dificultarse el punto de equilibrio financiero. Restrepo añadió que la medida podría elevar la conflictividad contractual por “inseguridad jurídica” e incluso cuestionó la legalidad del decreto frente a lo que —según él— estableció el Plan Nacional de Desarrollo.
